Valószínűleg azért olvasod ezeket a sorokat, mert éppen egy nagyobb ingatlan sorsáról kell döntened, és felmerült a lehetőség, hogy a meglévő épületet jogilag is különálló egységekre bontsd. Talán egy öröklés utáni helyzetet kell tisztázni, esetleg a nagy családi házat szeretnétek két generáció számára élhetővé és eladhatóvá tenni, vagy befektetési céllal vásároltál egy többlakásos épületet, ami papíron még mindig egyetlen helyrajzi számon szerepel. Bármi is legyen az indíték, teljesen természetes, hogy a folyamat elsőre átláthatatlannak és költségesnek tűnik, hiszen jogi, műszaki és adminisztrációs útvesztőkön kell átverekedned magad.
A társasházzá alakítás nem csupán egy jogi aktus, hanem az ingatlan értékének és hasznosíthatóságának alapvető újradefiniálása. Ebben az írásban nemcsak a száraz jogszabályokat vesszük sorra, hanem a gyakorlati megvalósítás oldaláról közelítjük meg a kérdést: mennyibe kerül a társasházzá alakítás a valóságban, milyen rejtett költségekkel kell számolnod, és mik azok a lépések, amelyeket semmiképpen sem hagyhatsz ki, ha nem akarsz hónapokat csúszni az ügyintézéssel. Több szempontot is megvizsgálunk, az egyszerű ikerházi szétválasztástól kezdve a bonyolultabb, többlakásos épületek alapításáig.
Itt most egy olyan átfogó útmutatót kapsz, amely segít tisztán látni a pénzügyi és időbeli ráfordításokat. Végigvezetlek a folyamaton a tervezőasztaltól a földhivatali bejegyzésig, hogy pontosan tudd, mikor kinek és mennyit kell fizetned. Célunk, hogy a bizonytalanságot felváltsa a tudatos tervezés, és a végén magabiztosan dönthess arról, belevágsz-e ebbe az értéknövelő beruházásba.
Miért éri meg a társasház alapítás?
Sokan teszik fel a kérdést, hogy vajon megéri-e a sok utánajárás, a földmérő és az ügyvéd kifizetése, amikor az ingatlan fizikailag eddig is ott állt, és lakták. A válasz szinte minden esetben egy határozott igen, de érdemes megérteni a mögöttes gazdasági és jogi logikát. Amikor egy ingatlan osztatlan közös tulajdonban van – még akkor is, ha van használati megosztási szerződés –, az jogilag egyetlen testnek számít. Ez számos konfliktus forrása lehet, és ami még fontosabb: jelentősen csökkenti az ingatlan piaci értékét.
A társasházzá alakítás során létrejönnek az önálló albetétek. Ez azt jelenti, hogy a lakások saját helyrajzi számot kapnak, így teljesen függetlenül forgalomképesek lesznek. Ha a jövőben eladnál egy lakást az épületből, a vevő tiszta tulajdoni lapot kap, nem kell a szomszédok elővásárlási jogával bajlódni (kivéve, ha az Alapító Okirat máshogy rendelkezik, de ez ritka), és ami a legfontosabb: a bankok sokkal szívesebben és kedvezőbb feltételekkel hiteleznek önálló albetétre, mint osztatlan közös tulajdoni hányadra.
"Az ingatlanpiaci tapasztalatok azt mutatják, hogy egy jogilag rendezett, önálló albetétként nyilvántartott lakás akár 15-20 százalékkal magasabb áron értékesíthető, mint egy fizikailag ugyanilyen, de jogilag osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanrész."
Nem elhanyagolható szempont a közüzemi órák kérdése sem. Bár használati megosztással is lehet almérőket felszerelni, a szolgáltatók felé a társasházi státusz tisztább viszonyokat teremt. A közös költségek, felújítási alapok képzése és a közös területek (lépcsőház, tetőtér, kert) fenntartása is szabályozott keretek közé kerül, ami hosszú távon megőrzi az épület állagát és a jószomszédi viszonyt.
A folyamat nulladik lépése: a műszaki feltételek ellenőrzése
Mielőtt bármilyen hivatalos eljárást elindítanál, és elkezdenéd számolgatni, hogy mennyibe kerül a társasházzá alakítás, meg kell győződnöd arról, hogy az épület egyáltalán alkalmas-e erre. A törvényi előírások szigorúak: ahhoz, hogy társasházat alapíthass, az épületben legalább két, műszakilag elkülönült, önálló rendeltetési egységnek (lakásnak vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségnek) kell lennie.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
- Külön bejárat: Minden lakásnak a közös térből (lépcsőház, udvar) vagy az utcáról közvetlenül megközelíthetőnek kell lennie. Nem lehet átjárás az egyik lakásból a másikba.
- Önálló műszaki tartalom: Minden lakásnak rendelkeznie kell legalább egy lakószobával, főzési lehetőséggel és tisztálkodási helyiséggel (fürdőszoba, WC).
- Rendezett építésügyi státusz: Ez az egyik leggyakoribb buktató. Ha az évek során engedély nélkül építettek hozzá a házhoz egy garázst, egy teraszt vagy egy plusz szobát, ami nem szerepel a hivatalos térképmásolaton, a földhivatal el fogja utasítani a kérelmet. Ilyenkor először fennmaradási engedélyt kell kérni, és feltüntetni a változást, ami jelentős plusz költség és idő.
Közös és külön tulajdon elhatárolása
Már az elején tisztázni kell a tulajdonostársakkal, hogy mi lesz a magántulajdon (a lakás falain belüli rész) és mi marad közös tulajdon. A tartószerkezetek, a tető, az alapozás, a főfalak és a közművek gerincvezetékei minden esetben közös tulajdonban maradnak. Azonban a kert, a padlás vagy a pince hovatartozása megegyezés kérdése. Ezeket lehet közös tulajdonban hagyni, de lehetőség van arra is, hogy bizonyos közös tulajdoni részekre kizárólagos használati jogot alapítsatok valamelyik tulajdonostárs javára.
"A legpontosabb tervezés sem ér semmit, ha a tulajdonostársak között nincs teljes egyetértés. A társasház alapításához minden tulajdonos hozzájárulása szükséges, egyetlen aláírás hiánya is meghiúsítja az egész folyamatot."
A társasház alapítás költségeinek részletezése
Most pedig nézzük meg tételesen, mire kell költened. A költségek három fő csoportra oszthatók: műszaki előkészítés, jogi munkadíj és hatósági eljárási díjak. Az árak természetesen változhatnak az ingatlan méretétől, elhelyezkedésétől és a feladat bonyolultságától függően, de az alábbi nagyságrendekkel kalkulálhatsz.
1. Földmérő és építész költségei 📐
Ez a munka oroszlánrésze a műszaki oldalon. A társasházi alapító okirathoz elengedhetetlen a szintenkénti alaprajz és a változási vázrajz elkészítése. A szakembernek fel kell mérnie a teljes épületet, pontosan kiszámítani a hasznos alapterületeket, és ezek alapján meghatározni a tulajdoni hányadokat (eszmei hányad).
Ha a ház alaprajza rendelkezésre áll digitális formában (ami ritka a régebbi épületeknél), az olcsóbbá teheti a folyamatot. Ha viszont mindent a nulláról kell felmérni lézeres távolságmérővel, az időigényesebb.
- Ár: Egy átlagos családi ház (két lakásos) esetén ez kb. 80.000 – 150.000 Ft.
- Többlakásos épületnél lakásonként növekszik az ár.
2. Ügyvédi munkadíj
Az ügyvéd feladata az Alapító Okirat megszerkesztése, ellenjegyzése és a földhivatali ügyintézés. Ez a dokumentum a társasház "alkotmánya". Ebben rögzítik, hogy kinek mi a tulajdona, hogyan oszlanak meg a közös költségek, milyen szabályok vonatkoznak az együttélésre.
Mivel ez egy felelősségteljes munka, és a későbbi viták elkerülése érdekében precíz fogalmazást igényel, az ügyvédek általában az ingatlan értékéhez vagy fix díjhoz kötik a munkadíjat.
- Ár: Jellemzően 100.000 Ft-tól indul, de bonyolultabb esetekben elérheti a 300.000 – 400.000 Ft-ot is.
3. Földhivatali eljárási díjak
Ezek fix hatósági díjak, amelyeket az államnak fizetsz.
- A társasház bejegyzésének díja albetétenként (lakásonként) fizetendő. Jelenleg ez 6.600 Ft / albetét.
- Szükség lehet tulajdoni lapokra és térképmásolatokra az előkészítéshez (kb. 3.000 – 6.000 Ft/db).
Költségkalkuláció táblázat
Hogy átláthatóbb legyen, összeállítottunk egy kalkulációt egy átlagos, kétszintes, kétlakásos családi ház társasházzá alakítására.
| Költségtétel megnevezése | Becsült összeg (HUF) | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Földmérő / Építész munkadíja | 100.000 – 180.000 | Alaprajzok, vázrajzok, tulajdoni hányad számítás |
| Ügyvédi munkadíj | 120.000 – 250.000 | Alapító Okirat szerkesztése, ellenjegyzés |
| Földhivatali eljárási díj | 13.200 (6.600 x 2) | Két albetét esetén |
| Tulajdoni lapok, térképmásolat | ~15.000 | Előkészítő dokumentumok |
| Egyéb postaköltség, hitelesítés | ~10.000 | Járulékos költségek |
| ÖSSZESEN | 258.200 – 468.200 | Ez az alapeljárás költsége |
Fontos: Ez a táblázat nem tartalmazza az esetleges műszaki átalakítások (pl. falbontás, új bejárat nyitása) és a közművek szétválasztásának költségeit, amikről a következőkben lesz szó.
A rejtett költségek: amire kevesen gondolnak
Amikor azt kérdezed, mennyibe kerül a társasházzá alakítás, a fenti táblázat csak a jéghegy csúcsa lehet, ha az épület műszakilag nincs felkészítve a szétválásra. A legfájdalmasabb kiadások általában a közműveknél jelentkeznek.
A közművek szétválasztása ⚡️
Ha eddig egy villanyóra és egy gázóra volt, de most két külön lakást hoztok létre, a szolgáltatók (E.ON, MVM, stb.) csak akkor adnak külön órát, ha a hálózat megfelel a mai szabványoknak.
- Villany: A régi, "szövetes" vezetékekre nem szerelnek fel új órát. Előírhatják a mérőhely szabványosítását, a vezetékek cseréjét, ami önmagában több százezer forint lehet.
- Gáz: A gázterv elkészítése és a csövek átalakítása szintén költséges mulatság.
Sokan úgy döntenek, hogy bár jogilag társasházzá alakulnak, a közműveket nem választják szét fizikailag, hanem almérőket szerelnek fel házilag. Ez olcsóbb, de a számla továbbra is egy névre jön, amit a lakóknak egymás között kell rendezniük. Ez bizalmi kérdés.
"Gyakori tévhit, hogy a társasház alapításához kötelező a közművek fizikai szétválasztása szolgáltatói szinten. Ez jogilag nem feltétel, az Alapító Okiratban rögzíthető a közös főmérő és a belső elszámolás rendje is, bár a tiszta helyzet érdekében a külön óra javasolt."
Fennmaradási engedélyek
Ahogy korábban említettük, ha a térképmásolat nem egyezik a valósággal (pl. beépített tetőtér, ami papíron padlás), akkor először építészhez kell fordulni, fennmaradási engedélyt kérni, és büntetést is fizetni kellhet az építési hatóságnak. Ez a folyamat hónapokkal tolhatja ki a társasház bejegyzését és százezrekkel növelheti a költségeket.
A Hatósági Bizonyítvány szerepe
2021 óta bizonyos esetekben (pl. új építésű ingatlanoknál vagy tetőtér-beépítéseknél) szükség lehet a település jegyzőjétől vagy az építésügyi hatóságtól egy úgynevezett Hatósági Bizonyítványra. Ez a dokumentum igazolja, hogy az önálló rendeltetési egységek száma és jellege megfelel a jogszabályoknak. Ennek kiállítása illetékköteles lehet, és feltétele a földhivatali bejegyzésnek.
Ez a dokumentum különösen fontos lett a "rezsicsökkentés" szabályainak változása óta, ahol a társasházak (és a többgenerációs családi házak) kedvezményes gázmennyiséget igényelhetnek lakásonként. Bár ez nem közvetlenül az alapítás költsége, de az alapítás egyik fő anyagi motivációja lehet.
Osztatlan közös tulajdon vs. Társasház: Összehasonlítás
Hogy segítsek a döntésben, nézzük meg, mi a különbség a két állapot között a mindennapokban és az anyagiakban.
| Szempont | Osztatlan közös tulajdon (használati megosztással) | Társasház (önálló albetétek) |
|---|---|---|
| Jogi státusz | Egy helyrajzi szám, tulajdoni hányadok | Külön helyrajzi szám minden lakásnak |
| Értékesíthetőség | Nehezebb, alacsonyabb ár | Könnyebb, magasabb piaci ár |
| Hitelezhetőség | Korlátozott, bankok szigorúbbak | Teljes értékű fedezet, könnyű hitelezés |
| Elővásárlási jog | Tulajdonostársaknak van (törvényi) | Alapesetben nincs (kivéve ha rögzítik) |
| Költségek | Olcsó (csak ügyvéd kell a szerződéshez) | Drágább (földmérő, ügyvéd, eljárási díj) |
| Időigény | 1-2 hét | 2-6 hónap |
A lépések sorrendje a gyakorlatban
Ha eldöntöttétek, hogy belevágtok, így néz ki a menetrend:
- Elvi megállapodás: Üljetek le a tulajdonostársakkal, és egyezzetek meg mindenben (kié a pince, a kert, a padlás).
- Szakember keresése: Keressetek egy földmérőt vagy építészt, aki jártas társasházi alaprajzok készítésében. Ő felméri a házat.
- Műszaki dokumentáció: Elkészülnek a szintenkénti alaprajzok és a változási vázrajz. Ezt a földhivatalnak záradékolnia kell (ellenőrzik, hogy szakmailag helyes-e).
- Ügyvéd megbízása: A záradékolt vázrajzokkal mentek az ügyvédhez. Ő elkészíti az Alapító Okiratot, amit minden tulajdonos aláír.
- Beadása a Földhivatalba: Az ügyvéd benyújtja a kérelmet.
- Bejegyzés: A Földhivatal 30-60 napon belül meghozza a határozatot, és létrejönnek az új tulajdoni lapok.
"Ne próbáljátok megspórolni a földmérőt! Bár az ügyvéd a legfontosabb jogi szereplő, a földhivatal a műszaki dokumentáció legkisebb hibája miatt is elutasítja a kérelmet. Egy profi földmérő ismeri a helyi földhivatal 'rigolyáit', és olyan anyagot ad ki a kezéből, ami átmegy a rostán."
Gyakori buktatók és hogyan kerüld el őket
Bár a folyamat logikusnak tűnik, az élet sokszor közbeszól. A leggyakoribb probléma a banki teher. Ha az ingatlanon jelzáloghitel van, a banknak hozzá kell járulnia a társasházzá alakításhoz. Ez nem lehetetlen, de a bank általában szerződésmódosítást kér (fedezetcsere vagy a hitel megosztása az új albetétekre), aminek közjegyzői és banki költségei vannak.
Másik probléma a szomszédok közötti vita. Előfordul, hogy a folyamat közben derül ki: az egyik tulajdonos évekkel ezelőtt "elfoglalt" egy részt a közös folyosóból. Ilyenkor a társasház alapítás felszínre hozza a régi sérelmeket. Érdemes ezeket még a költséges földmérési munka előtt tisztázni.
Végül, figyelj a határidőkre. A földhivatali záradékolt vázrajzoknak van érvényességi idejük (általában 1 év). Ha ezalatt nem adjátok be a társasház alapítási kérelmet, kezdhetitek elölről a földmérési procedúrát.
A társasházzá alakítás tehát befektetés: pénzt, időt és energiát igényel, de az eredmény egy jogilag tiszta, értékesebb és könnyebben kezelhető vagyontárgy. Ha a családi béke és az anyagi biztonság a cél, ez az út vezet a megoldáshoz.
Gyakori kérdések (FAQ)
Kötelező-e közös képviselőt választani kétlakásos társasháznál?
Nem kötelező. A hatlakásosnál kisebb társasházaknál a tulajdonostársak maguk is elláthatják az ügyintézést, nem szükséges külső céget vagy hivatásos közös képviselőt megbízni. A döntéseket egyszerű szótöbbséggel vagy egyhangúlag hozzák meg.
Megnöveli-e az ingatlanadó mértékét az átalakítás?
Önmagában a társasházzá alakítás nem feltétlenül növeli az adót, de mivel létrejönnek új, önálló ingatlanok, az önkormányzat helyi rendeletei alapján változhat az építményadó mértéke. Érdemes előre tájékozódni a helyi önkormányzat adóosztályánál.
Mi történik, ha az egyik tulajdonos nem írja alá az Alapító Okiratot?
Ebben az esetben a társasház nem alapítható meg szerződéses úton. Ilyenkor a bíróságtól lehet kérni a társasház alapítását (ítélettel pótolják a nyilatkozatot), de ez egy hosszú és költséges peres eljárás.
Lehet-e utólag módosítani az Alapító Okiratot?
Igen, lehet, de ez ismét ügyvédi közreműködést és minden tulajdonos hozzájárulását igényli (kivéve bizonyos törvényi eseteket). Ezért fontos, hogy már az első alkalommal alaposan átgondolt szabályokat fektessetek le.
Mennyi időt vesz igénybe a teljes folyamat?
Optimális esetben, ha mindenki együttműködő és az épület rendben van, 2-3 hónap alatt lezongorázható. Ha fennmaradási engedélyre van szükség, vagy a bankkal kell egyezkedni, a folyamat akár fél évig vagy tovább is elhúzódhat.
